知らないと数万円損する！賃貸契約・入居のウラ話5選【元業界人が語る】

① 礼金・更新料は“そういうもの”ではない

礼金を受け取るのは減少傾向にありますが、地方ではまだ「貰うのが当然」という大家もいます。また、新築時に礼金を取る管理会社もいますね。

更新料も「大家に支払う」と契約書に記載されていますが、実際は不動産会社の収益になることも。

更新タイミングに交渉のチャンスがあります。「更新料は下げられませんか？」と聞いてみるだけでも違います。また、賃料の減額交渉も更新時はしやすいですので、ぜひ交渉してください。交渉するのはお金かかりませんから。

更新料は、交渉次第でゼロにできることもあるので、“当たり前”だと思わずに確認してみましょう。

② フリーレントの裏にあるペナルティ

「1ヶ月賃料無料！」というフリーレント物件には要注意です。

早期退去のペナルティが賃貸借契約書の“特約欄”に書かれていることが多く、

・1年以内の退去で賃料2ヶ月分
・2年以内の退去で賃料1ヶ月分

という違約金が発生するケースもあります。

「無料」の言葉に飛びつかず、特約を必ずチェックしましょう。

一番大事なのは契約を締結する前に契約書のひな形を不動産会社に求めて確認することです。契約書の内容が難しくてわからない人は専門家（弁護士、司法書士等）に相談することも重要。これは、後日のトラブルを防ぐためです。

また、契約書のひな形を出せない不動産会社とは取引しないようにしましょう。

③ 保証会社は“審査”じゃない。大家のための強制加入の保険です。

借主は、管理会社や大家が指定する保証会社に強制的に加入させられるのが今の主流です。本来は連帯保証人がいない人のための仕組みでしたが、現在ではほぼ全ての契約に適用されています。

収益性が高いため、審査も実はゆるい。ブラックでも通ることもあります。

「保証会社に通った＝信用された」ではないことを知っておきましょう。

④ 仲介手数料は“半額”でもいいはず？

宅建業法では、不動産会社がもらえる仲介手数料は「貸主0.5ヶ月、借主0.5ヶ月」が基本ルールです。ですので仲介手数料１か月をあなたから貰うのは本来は違法です！！

ただし、重要事項説明書に“1ヶ月分を借主が負担する”と記載されていれば違法ではありません。

とはいえ、交渉次第では減額できる場合もあります。

特に中小の地元業者なら柔軟に対応してくれることもあります。「0.5ヶ月にできませんか？」と聞いてみる価値はあります。

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⑤ 火災保険・消毒・鍵交換…本当に必要？

契約時に「この火災保険に入ってください」と言われても、契約書に「管理会社指定の火災保険に加入すること」と明記されていなければ、実は自分で選んで加入してもOKです。

不動産会社、管理会社の勧めてくる火災保険は、余計な保障が付いていたりして割高です。（例：2年間　20,000円）。それほど家財等ないのでしたら年間数千円で入れる保険はあります。

また、消毒費用、24時間サポート、鍵交換なども“義務ではありません”。

• 消毒費用は無駄です。ただ、スプレーを2、３分噴射するのに、１、2万円。原価は一千円程度。
• 24時間サポートも不要です。そんなに何回も使いますか？なにかあれば管理会社に対応を求めれば良い。それが管理会社の仕事ですから。
• 鍵交換は、そもそも入居者がやるものではない。必要とあれば大家がやるべきことです。

ただし、それらを「入居条件」として強く指定してくる場合、断ると契約自体を断られることもあります。交渉は可能ですが、「入居したいなら受け入れてください」という圧力に注意が必要です。気に入った物件でしたら、あきらめるしかないですね。

まとめ

賃貸契約は、一見すると“流れ作業”のように見えますが、そこにはたくさんの見落としポイントがあります。見落としないように注意です。不慣れな人は、引越しを何回もしている人等のアドバイスをもらいましょう。知らない人をカモにする不動産会社がいますから・・・。

今回紹介した5つのウラ話は、すべて現場で見てきたリアルな事例です。

知っているかどうかで、数万円単位の差が生まれることもある世界です。

次回は「退去時のトラブル編」として、さらにディープな話をお届けしますのでお楽しみに！

不動産業界のことを学ぶなら「正直不動産」を読もう。